oPeniazoch.sk, Freakonomics Foto: thinkstock
Nákup nehnuteľnosti na bývanie je jedným z najväčších investičných rozhodnutí života. Je to veľmi vzrušujúce, ale zároveň aj stresujúce,
Nový domov nie je len záležitosť pôžičky, môže to byť aj výmena za niečo nové. Vtedy potrebujete predať váš súčasný domov čo najlepšie. To, čo je v takom prípade dôležité pochopiť, je spôsob, akým sa nehnuteľnosti oceňujú. Mechanizmus tvorby cien je niečo ako keď zdvihnete prst do vzduchu a skúšate zistiť, odkiaľ fúka vietor.
Neexistuje žiadna denná trhová cena na burze, ktorá by pomohla odhadnúť reálnu trhovú hodnotu. Môžete sa pozrieť na ponuky na internete alebo si pozrieť, za čo sa nedávno predali nehnuteľnosti vo vašej lokalite. Kupujúci a predávajúci sú poháňaní emóciami, pretože náš domov považujeme za emocionálny majetok.
Ak sa pozrieme na niektoré ceny, môže sa vám zdať, že sú úplne odtrhnuté od reality. Tí čo predávajú sa snažia dostať čo najvyššiu cenu, tí čo kupujú dúfajú, že nakúpia čo najlacnejšie. Nielen, že kupujúci a predávajúci sa vo svojich názoroch na cenu často diametrálne rozchádzajú, do hry ešte vstupujú aj realitní agenti. Priemerná provízia realitnej kancelárie sa pohybuje okolo 6 % z predajnej ceny nehnuteľnosti. Spôsob, akým to zvyčajne funguje je, že 6 % je rozdelených rovnomerne medzi kupujúceho a predávajúceho. Ak má každý z nich svojho makléra, výška provízie sa znižuje na 3 % z každého predaja. Mnoho realitných kancelárií sa pýta, či to stojí za ten čas a úsilie.
Stephen Dubner a Steven Levitt sa rozhodli, že sa pokúsia zistiť, akú úlohu môžu zohrať jednotlivé stimuly. Zmerali rozdiel medzi údajmi o predaji nehnuteľností medzi realitnými agentmi a počte nehnuteľností predaných v mene klientov. S použitím dát z predaja 100 000 nehnuteľností identifikovali niekoľko premenných: lokalita, vek a kvalita zhotovenia, estetika, či ide o investičnú nehnuteľnosť, a tak ďalej. Jednoducho realitní agenti presne vedia, na aké stimuly kupujúci počúvajú. Niekedy tieto stimuly riadia naše kroky bez toho, aby sme si to uvedomovali.
Na druhú stranu, väčšina majiteľov nehnuteľností predpokladá, že hodnota ich domova je vyššia ako v skutočnosti. Pri prepade cien nehnuteľností, keď sa bublina ešte len nafukovala, sa mnohí snažili zubami nechtami držať sa vrcholu cien. V skutočnosti sa ale tento dynamický trh výrazne zmenil a ich nehnuteľnosti mali zrazu oveľa nižšiu hodnotu, než si mysleli. Dá sa povedať, že sme slepí, keď sa snažíme realisticky posúdiť cenu vlastného majetku.
Richard Thaler a Daniel Kahneman si vybrali vysokoškolákov na pokus, ktorý pomôže ilustrovať túto skutočnosť. Najskôr rozdali úplne nové hrnčeky pre polovicu triedy, zvyšok študentov nedostal nič. Potom sa snažili nastaviť trhové ceny pre šálky na kávu v rámci rokovaní medzi predávajúcimi a záujemcami o kúpu. Zistili, že tí, ktorí by mali predať svoje hrnčeky, žiadali okolo 5,25 dolára, zatiaľ čo tí, ktorí nemali hrnčeky a chceli sa k nim dostať, boli ochotní zaplatiť len okolo 2,75 dolára za kus.
Ide o tzv. dotačný efekt, ktorý pramení zo skutočnosti, že ľudia majú odpor k strate. Nedopustíme, aby sme prišli o niečo za menej, ako je hodnota, akú vnímame. Zároveň je to predstava, že kladieme väčší dôraz na hodnotu niečoho, čo už máme. Ak už niečo vlastníme, nie je jednoduché premýšľať o hodnote tejto veci racionálnym spôsobom.
Teraz si predstavte, koľkokrát je tento prirodzený efekt zosilnený všetkou tou pýchou a emóciami, ktoré prichádzajú do hry, ak ide o strechu nad hlavou. Či už si svoj súčasný domov obľúbite, alebo nie, ak sa máte s ním rozlúčiť, neviete racionálne zhodnotiť jeho cenu. Máte veľa spomienok viažucich sa k nehnuteľnosti, aby ste dokázali bez emócií urobiť rozhodnutie. A to nie je vždy tak jednoduché.
Stanovenie ceny nehnuteľností je svojou formou staromódny proces. Stále musíme nájsť nejakú strednú cestu medzi tým, čo vám ponúkne realitný agent, a čo by ste chceli dostať za vašu nehnuteľnosť vy. Ideálnu predajnú cenu pre váš domov nájdete na polceste medzi stimulmi agentov a dotačným efektom.
